Huizenmarkt in Zwolle: stevige prijsstijging en druk op betaalbaarheid

De koopwoningmarkt in Zwolle is het afgelopen jaar flink duurder geworden. Volgens nieuwe cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) liggen de prijzen van koophuizen hier 15 procent hoger dan een jaar geleden. Daarmee stijgen de prijzen in Zwolle harder dan in veel vergelijkbare gemeenten.

De cijfers zijn vergeleken met vijftien gemeenten die qua gezinssamenstelling en welvaartsniveau het meest op Zwolle lijken. In tien van die gemeenten was de prijsstijging kleiner, in drie juist groter. In een aantal gemeenten waren te weinig transacties om een betrouwbaar beeld te geven. Ter vergelijking: landelijk gingen de huizenprijzen in het eerste kwartaal met 10,9 procent omhoog. Het CBS corrigeert daarbij voor verschillen in type woning, waardoor er geen gemiddelde verkoopprijs wordt genoemd, zoals het Kadaster wel doet.

Hoe betaalbaar zijn koopwoningen in Zwolle nog?

Wie in Zwolle een huis wil kopen, merkt dat het aanbod in de lagere prijsklassen beperkt is. Vereniging Eigen Huis heeft gekeken naar de 1520 woningen die afgelopen jaar in de stad van eigenaar wisselden. Daarvan kostten er 239 minder dan drie ton – het bedrag dat volgens de berekening van Eigen Huis haalbaar is met een inkomen van anderhalf keer modaal.

De overheid hanteert een hogere grens voor ‘betaalbare’ koopwoningen, namelijk 390.000 euro. Onder die grens vallen 626 van de verkochte woningen. Ook hier valt Zwolle op: in tien van de vergelijkbare gemeenten werden relatief meer woningen onder de drie ton verkocht, in vijf juist minder. Zwolle scoort daarmee aan de dure kant.

Wat betalen Zwollenaren aan woonlasten?

De cijfers over woonlasten lopen altijd wat achter, omdat niet alleen hypotheeklasten en huur worden meegeteld, maar ook energiekosten, verzekeringen en gemeentelijke belastingen. Voor 2023 komt het CBS voor Zwolle tot de volgende gemiddelden:

• Huiseigenaren: 799 euro per maand, ongeveer 16 procent van het netto-inkomen.

• Huurders: 692 euro per maand, circa 26 procent van het netto-inkomen, na aftrek van eventuele huurtoeslag.

Voor huiseigenaren is dat percentage relatief laag. In dertien van de vijftien vergelijkbare gemeenten ligt de woonquote hoger, in één lager en in één precies gelijk op 16 procent. Huurders in Zwolle zitten meer rond het midden: in acht gemeenten zijn huurders een groter deel van hun inkomen kwijt aan wonen, in drie juist minder. In vier gemeenten ligt de woonquote voor huurders net als in Zwolle op 26 procent.

Voor wie zijn de woonlasten het zwaarst?

Binnen Zwolle zijn er duidelijke verschillen tussen groepen bewoners:

• Onder huiseigenaren zijn alleenwonende jongeren tot 35 jaar het grootste deel van hun inkomen kwijt: bijna 23 procent gaat op aan woonlasten en aanverwante kosten.

• Onder huurders voelen vooral alleenwonende 65-plussers de druk: zij besteden bijna 29 procent van hun inkomen aan wonen.

Vergelijking met andere gemeenten

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft bepaald welke vijftien gemeenten het meest op Zwolle lijken op basis van gezinssamenstelling en welvaartsniveau. Het gaat, in volgorde van vergelijkbaarheid, om: Breda, Den Bosch, Haarlem, Vlieland, Gouda, Hengelo, Deventer, Amstelveen, Hilversum, Rijswijk, Leidschendam-Voorburg, Eindhoven, Leeuwarden, Zeist en Tilburg.

Op basis van de data van het CBS en Vereniging Eigen Huis is Zwolle met deze gemeenten vergeleken. Daaruit komt een genuanceerd beeld:

• Huiseigenaren in Zwolle zijn relatief weinig van hun inkomen kwijt aan wonen,

• terwijl koopwoningen in de lagere prijsklassen juist relatief schaars zijn,

• en huurders gemiddeld genomen een vrij normaal, maar toch fors deel van hun inkomen aan woonlasten besteden.